Prende corpo il progetto RIF, recupero edifici fatiscenti o ex produttivi

La più devastante crisi economica dal dopoguerra ha spazzato via migliaia di posti di lavoro e fatto scomparire centinaia di imprese, in particolare nel settore edile. Eppure, quel poco che si continua a costruire è frutto di vecchie e nuove urbanizzazioni dove gli Enti locali devono almeno in parte fornire servizi, a fronte di casse comunali sempre più vuote, seppure in parte incentivate da oneri di urbanizzazione. In pochissimi comuni le amministrazioni avanzano proposte per il recupero del patrimonio edilizio vetusto presente per  l’80% nei centri storici o nei borghi marinari delle città costiere.  Qualche comune si spinge ad offrire gratis una abitazione in piccoli centri a patto che il nuovo proprietario provveda al restauro. Operazioni lodevoli, ma prive di sistematicità e replicabilità sul territorio e comunque non in grado di incidere sull’enorme patrimonio abitativo inutilizzato. Oltretutto questi immobili come accade sempre più spesso sono in uno stato di elevato degrado, ricettacolo di animali, rifiuti e persino di sbandati senza fissa dimora. In questo quadro si inserisce il progetto elaborato da Confabitare Fermo e Macerata per il recupero degli edifici fatiscenti o inutilizzati ora allargatosi anche agli edifici un tempo destinati ad attività artigianali o industriali. Si è tenuto infatti oggi il secondo incontro operativo presso il Municipio di Porto Sant’Elpidio per mettere a punto i primi dettagli operativi in vista del lancio operativo previsto per Ottobre. Erano presenti alla riunione i Presidenti di Confabitare Fermo e Macerata, l’Architetto Novelli per la società Paspartout, l’Assessore Pasquali e il Sindaco Franchellucci. L’occasione è stata propizia per focalizzare l’attenzione di tutti sulle modalità operative del recupero “a costo zero” degli edifici, sull’operatività di Paspartout con le sue convenzioni con primarie aziende nazionali e costi standard molto contenuti, ma soprattutto per fissare, con l’Assessore Pasquali il definitivo coinvolgimento degli immobili ex produttivi nel progetto di recupero, con l’eliminazione del vincolo di destinazione, sanando così un’attesa di anni e offrendo ai proprietari una alternativa reddituale su immobili sui quali gravano imposte molto pesanti. Il progetto si pone alcuni obiettivi ambiziosi, limitare il consumo di suolo, giunto a livelli intollerabili anche a seguito dell’utilizzo di terreni per rimpianti fotovoltaici, risparmio sui costi dei servizi essendo gli immobili già inseriti in un contesto urbano, ripopolare i centri storici e i borghi antichi con evidente benefici per le attività economiche ivi allocate, rilanciare almeno in parte il settore edile, offrire opportunità ad una serie di imprese nella filiera edile, come installatori termo idraulici, falegnami, elettricisti, sostenendo l’occupazione e l’economia, risolvere almeno in parte il problema del disagio abitativo attraverso l’affittanza degli immobili recuperati e risanati con il sistema del canale concordato, offrire ai proprietari l’opportunità del recupero dell’edificio a costo zero, con la possibilità di locarlo e venderlo con il sistema rent to buy.

Tutto questo è possibile attraverso una serie di accordi e contratti con alla base un Protocollo d’Intesa promosso dal Comune interessato all’iniziativa, sottoscritto da tutti contraenti:

1. Proprietari degli immobili vetusti;
2. Comuni;
3. ANCI
4. Istituti di credito;
5. Aziende edili  o raggruppamenti temporanei di imprese interessate al progetto di risanamento;
6. Associazioni Artigiani;
7. Confidi;
8. CNA;
9. Installatori Termo idraulici, Falegnami, Elettricisti, pittori edili, piastrellisti, aziende del verde, fabbri;
10. Società ad hoc per la trasformazione urbana;
11. Erap;
12. Società Cooperative;

Il Comune di porto Sant’Elpidio ha già messo a disposizione i primi dati relativi agli immobili disponibili e con le caratteristiche sopra riportate ed a breve partirà la consultazione con i proprietari per avviare una prima fase operativa e sperimentale su due canali, con l’intervento diretto del proprietario dell’immobile o con la cessione del diritto di superficie da parte dello stesso e l’intervento di uno strumento societario apposito.

L’elemento fondamentale è rappresentato dalla sottoscrizione da parte dei proprietari degli immobili di un contratto di cessione del diritto di superficie per la durata di 15 0 20 anni, ai sensi degli art. 952 e 953 del codice civile. A fronte della sottoscrizione di questo contratto i proprietari avranno diritto alla restituzione al termine del contratto dell’immobile perfettamente ristrutturato e risanato, senza dover corrispondere alcun corrispettivo, neppure per l’IMU, spettante al titolare del diritto di superfice.

Redatto e sottoscritto il Protocollo d’Intesa, tra ANCI, COMUNI, Proprietari,  stipulati i contratti di cessione del diritto di superficie verranno redatti i progetti per ogni singola unità immobiliare. Redatti eventuali piani particolareggiati al fine di consentire un recupero e un risanamento in linea con gli attuali standard abitativi il piano può diventare operativo. Normalmente queste unità, poste nei centri storici hanno una superficie media non superiore a 70 mq. ed è su queste in particolare che vedrà concentrarsi il progetto, per ragioni sociali ed economiche. In quanto maggiormente fruibili da soggetti single o coppie con un numero di figli non superiore a due e capacità reddituali adeguate alla tipologia di contratto prevista al termine del progetto.

Redatti i progetti entrano in gioco le imprese e le associazioni di categoria con i progetti “ristrutturazioni a costo zero”, attraverso i benefici fiscali, ma qualora questi dovessero avere termine, o fossero ridotti, il progetto sarebbe comunque realizzabile con mutui appropriati e finanziamenti dedicati.

Esempio: Immobile di 60 mq. risanabile con un costo medio al metro quadro di circa 350,00 euro metro quadro, per una spesa complessiva di circa 21.000 euro comprensiva degli oneri fiscali. L’eventuale accensione di un mutuo ventennale sull’immobile al tasso corrente del 3,02% comporterebbe una rata mensile inferiore ai 200,00 euro, molto più bassa rispetto al canone medio previsto anche con il canale concordato.

Infatti al termine del risanamento gli immobili disponibili dovranno essere locati con un bando apposito del Comune in direzione di inquilini con adeguate caratteristiche economiche.

Il progetto prevede la realizzazione di impianti in grado di rendere autonomo ogni immobile dal punto di vista energetico, di dotarlo di appositi dispositivi per il risparmio dell’acqua e per la gestione razionale dei rifiuti.

Una ulteriore possibilità è data dalla disponibilità dei proprietari di immobili a cedere gli stessi non in locazione ma venderli attraverso il meccanismo del rent to buy, soluzione possibile nei casi in cui il proprietario dell’immobile non intenda mantenerne il possesso neppure dopo la ristrutturazione.

Ufficio Stampa Confabitare