MERCATO IMMOBILIARE ROMA Isem15
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA’
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni a Roma hanno registrato una contrazione del 2,1% rispetto al
semestre precedente. Le zone centrali hanno tenuto grazie ad una domanda sempre sostenuta sia di prima casa sia di
abitazioni da destinare a B&B o casa vacanza, anche in vista del prossimo Giubileo. La stessa motivazione sta portando
gli investitori a comprare anche in altre zone storiche della capitale come quelle a ridosso del Vaticano e degli altri siti
turistici della città. Per il momento la riforma del catasto non ha determinato effetti sugli acquirenti, ma si segnalano
casi di persone che hanno deciso di vendere a causa dell’aumento della tassazione. Tra le macroaree che hanno
segnalato il ribasso dei prezzi più forte con -3,1% ci sono Policlinico-Pietralata e Cassia Torrevecchia. Nel quartiere
Tiburtina c’è attesa per il completamento del nuovo palazzo di BNL che potrebbe impattare positivamente sulla zona in
termini di richieste di acquisto e di compravendite. Soffrono le abitazioni situate nei quartieri più periferici dove la
cospicua offerta, dovuta alle numerose nuove costruzioni degli ultimi anni, ha determinato una contrazione dei valori.
Un discreto andamento sta caratterizzando i quartieri della macroarea Villa Ada-Montesacro, interessati dal passaggio
della nuova metropolitana B1. L’area di Centocelle è stata interessata dall’arrivo della metropolitana “C” che serve la
zona a ridosso della Prenestina e via Casilina, anche se al momento è operativo il tratto che va da Pantano fino a
Centocelle e quello che collega quest’ultima zona con piazza Lodi. Questo ha determinato una maggiore richiesta di
immobili in zona ma senza effetti sulle quotazioni. In particolare si sta riscontrando un certo interesse da parte dei
giovani che qui possono trovare prezzi più accessibili rispetto ad altre zone di Roma. Da segnalare infine che è stato da
poco inaugurato il nuovo capolinea della metropolitana B1 su viale Ionio e che sono partiti i lavori per la realizzazione
di nuovi locali commerciali a completamento della fermata stessa.
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
MACROAREA CENTRO: valori sostanzialmente stabili (-0,5%).
Il cuore di Roma ha mantenuto invariate le proprie quotazioni immobiliari nella prima parte del 2015; si registra un
ribasso, peraltro contenuto, soltanto a piazza Navona e un leggero rialzo dei prezzi in Campo dei Fiori e nella zona di
XX Settembre. Chi ricerca la prima casa si orienta in zona Prati per evitare soprattutto la ZTL del Centro. Spesso si
cerca l’attico con ampio spazio esterno, possibilmente con vista sui monumenti. La domanda di investitori, invece, si
concentra maggiormente in Centro (ma in parte anche a Prati perché vicino a San Pietro): talvolta proviene da chi
ricerca un punto d’appoggio perché lavora in città, ma più frequentemente riguarda soluzioni di 70-80 mq da
destinare ad attività ricettive (B&B e affittacamere) anche in vista del Giubileo. Le vie Cassiodoro, Tacito e Cavour sono
quelle più apprezzate dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che, da ristrutturare, hanno
quotazioni di 6000-7000 € al mq. Nel cuore di Roma, al Pantheon e al Ghetto Ebraico, non si superano gli 8000 € al
mq per le soluzioni da ristrutturare, ma le abitazioni in buono stato raggiungono punte di 10 mila € al mq. I valori
salgono ancora per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna dove si toccano punte di 13 mila €
al mq. Piacciono molto anche le abitazioni situate in piazza Matteotti, piazza Locatelli, via dei Giubbonari e via del
Tempio dove per immobili d’epoca si possono spendere 9000-10000 € al mq. Prezzi più bassi si registrano invece per
la zona di piazza del Popolo; qui al momento difficilmente si superano i 6000 € al mq per soluzioni in ottimo stato,
mentre in zona Prati si toccano top prices di 6000-6500 € al mq.
Scendono i prezzi in zona San Lorenzo, ma la ripresa dell’erogazioni dei mutui, un clima di maggior fiducia e i ribassi
dei semestri precedenti stanno determinando un aumento delle compravendite. La domanda proviene soprattutto da
investitori, si tratta spesso di genitori che acquistano monolocali o bilocali per i figli studenti per una spesa compresa
tra 200 e 250 mila €. Sempre buona la domanda di appartamenti in affitto, proveniente quasi esclusivamente da
studenti dell’Università “La Sapienza”. La zona più richiesta si sviluppa tra via dei Taurini, via Ramni e via dei Frentani
perché più tranquilla e meno caotica: i prezzi oscillano tra 4300 e 4400 € al mq per bilocali in buono stato, sono i più
alti e pertanto si realizza un minor numero di compravendite. I valori medi del quartiere vanno da 3400 a 3500 € al mq
e sono influenzati dalla presenza di locali notturni, che determinano maggiore rumorosità.
Scendono leggermente i prezzi in zona San Pietro – Gregorio VII – Trastevere. Soffrono i tagli grandi perché in questa
zona acquistano soprattutto gli investitori che si orientano su soluzioni di piccola dimensione, che infatti hanno tenuto
meglio. Con l’apertura del Giubileo Straordinario si è assistito a un aumento della domanda da parte di chi intende
avviare attività di B&B e affittacamere: costoro hanno un budget medio di 280-310 mila € e ricercano appartamenti di
60-70 mq, possibilmente già ristrutturati e ubicati nelle vicinanze delle fermate dei bus o almeno del Vaticano.
Qualche richiesta proviene anche da residenti fuori Roma, che ricercano tipologie inizialmente da affittare a turisti per
poi eventualmente abitarci in futuro. La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra Porta Cavalleggeri e le mura
vaticane, dove sono presenti abitazioni storiche i cui prezzi tengono grazie alla vicinanza al Vaticano. Per un’abitazione
in buono stato si spendono 4300 € al mq, circa 100-200 € al mq in più rispetto alla zona di Gregorio VII, dove la
maggioranza degli immobili risale agli anni ’60 ed è più lontana dai principali luoghi di interesse e notevolmente più
esposta al traffico. Discorso a parte per Trastevere, dove c’è sempre una buona domanda ma i prezzi sono scesi
notevolmente negli ultimi anni, soprattutto a causa della maggiore scomodità della zona (vicoli stretti, notevole
difficoltà di parcheggio, mancanza di ascensore) e agli investitori esteri che ormai scarseggiano. Le quotazioni medie
oscillano tra 5000 e 5500 € al mq, ma possono salire a 6000-7000 € al mq nel caso di attici con vista panoramica; i
valori si attestano invece a 6000-6500 € al mq nelle strade più richieste, che sono in generale tutte le traverse di via
della Lungara (in particolare via dei Riari e via San Francesco di Sales).
MACROAREA VILLA ADA – MONTESACRO : prezzi in diminuzione dell’1,9%
Hanno tenuto bene gli immobili nel quartiere Parioli- Pinciano e nella zona di corso Trieste. Soffrono le zone Tufello e
Sannazzaro mentre si mantengono sostanzialmente stabili le quotazioni nelle zone di Cisa – Nomentana, Ionio e
Lambertenghi. L’area del Tufello ha valori medi di 2800-3000 € al mq. Prezzi più elevati, 2900-3000 € al mq, si
registrano nella zona di viale Jonio. Prezzi similari anche nell’area residenziale di Sannazzaro, con punte di 3500-3600 €
al mq per le abitazioni più signorili che si trovano nelle vie importanti del quartiere come via Achillini, via Abba, via
Nomentana e piazza Baldini. Sempre molto apprezzata l’area di Città Giardino, Cisa – Nomentana, con villini degli anni
’20 e ’30 e da abitazioni degli anni ’50 e ’60 con quotazioni che per un buon usato si attestano su 3800-4000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
Nella zona collinare del Nuovo Salario, nei pressi di piazza Lambertenghi, ci sono palazzine spesso dotate di giardini e
piscine condominiali con appartamenti che si vendono a prezzi compresi tra 2800 e 3300 € al mq.
MACROAREA POLICLINICO – PIETRALATA: quotazioni in calo del 3,1%
Prezzi in calo in zona Tiburtina anche a causa del venir meno degli investitori, ad oggi costituiti da genitori di studenti
universitari provenienti dal sud Italia. Le zone più richieste del quartiere sono piazza Zamorani e via Ottoboni dove si
possono acquistare abitazioni luminose con affacci interni su giardini e aree verdi. Qui un buon usato da 80 mq si
vende a circa 3200-3300 € al mq, mentre la media del quartiere si attesta sui 3000 € al mq. Da segnalare che i lavori di
ammodernamento della stazione Tiburtina sono stati quasi tutti completati, rimane all’opera solamente il cantiere per
la realizzazione di una nuova galleria commerciale. Sempre nelle immediate adiacenze della stazione proseguono i
lavori per la costruzione del nuovo palazzo direzionale della BNL che, una volta terminato, porterà ulteriori benefici al
mercato immobiliare del quartiere, determinando nuove richieste di affitto e di acquisto da parte degli impiegati della
struttura. Proseguono lavori su via Tiburtina che al completamento porteranno ad un miglioramento della viabilità
grazie all’ampliamento delle carreggiate ed all’aggiunta di nuovi parcheggi per le auto. Sostanzialmente stabili le
quotazioni immobiliari in zona Università nella prima parte del 2015. In quest’area della città si registra un mercato
sempre molto vivace grazie ad una forte domanda da parte di genitori di studenti e di famiglie in cerca della prima
casa. Le strade più signorili e più residenziali sono via Padova, via Arezzo, via Cremona, via Severano e via Gallonio,
dove si trovano abitazioni realizzate a partire dagli anni ’30 caratterizzate da finiture di pregio. Acquistare un
appartamento in buone condizioni in queste vie costa circa 5000 € al mq. Commerciale e ricca di attività l’area di viale
Ippocrate e di via Catania, apprezzata in particolare dai genitori degli studenti universitari perché ben servita. Un buon
usato si attesta tra 3600 e 4200 € al mq.
MACROAREA SAN GIOVANNI – ROMA EST: contrazione dei valori del 2,8%
Una sostanziale tenuta si segnala per tutta l’area di San Giovanni in Laterano, Centocelle ha registrato una
contrazione più elevata così come alcuni quartieri più periferici. Nella zona di San Giovanni in Laterano si sono
registrate soprattutto compravendite di bilocali e trilocali da destinare a casa vacanza e a B&B, dal momento che la
zona sorge a ridosso del Colosseo e si presta ad affitti turistici. Sul segmento della prima casa si muovono soprattutto
coloro che desiderano fare l’acquisto migliorativo, spostandosi dalle zone limitrofe come l’Esquilino e cercando
soluzioni di prestigio. In particolare piacciono gli immobili che sorgono in via Bonghi, via Mecenate e comunque a Colle
Oppio o nella zona del Colosseo, dove si possono toccare punte di 6500-7000 € al mq. Su piazza San Giovanni in
Laterano le quotazioni scendono a 5000 € al mq, per abbassarsi a 4000 € al mq per le abitazioni che sorgono verso
l’Esquilino (via E. Filiberto, via Tasso, via San Quintino). La zona che si sviluppa intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via
Capo d’Africa, via San Giovanni il Laterano) offre prevalentemente palazzi popolari dei primi anni del 1900 ristrutturati
nel tempo e valutati mediamente 5000-6000 € al mq. La zona compresa tra Santa Croce in Gerusalemme e via
Manzoni offre prevalentemente abitazioni in stile liberty, case dei primi del 1900 e condomini degli anni ’50, più
popolari. Questi ultimi, avendo anche prezzi più vantaggiosi, sono quelli mediamente più compravenduti. Tra le zone
più apprezzate per la tranquillità e la presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio
Emanuele I, via San Quintino. Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4000-4200 € al
mq per quelle in buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso
investimento e ha quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. In ribasso (-3,2%) tutta l’area di Centocelle con
un’eccezione nella zona di Centocelle – Primavera dove le quotazioni sono rimaste stabili. La zona di Centocelle –
Castani interessata dall’arrivo della metropolitana “C” offre sia soluzioni immobiliari risalenti agli anni ’50, spesso privi
di ascensore e valutati intorno a 2200 € al mq, sia soluzioni degli anni ’70 dotate di ascensore e valutate mediamente
intorno a 2600-2800 € al mq. Valori in ribasso nella zona di Ponte di Nona che ha visto il suo boom immobiliare nel
corso dei primi anni 2000 quando in zona fu costruito anche uno dei più importanti centri commerciali della capitale,
“Roma Est”. Qui la crescita edilizia è ancora in corso, ma si registra molto invenduto perché non è corrisposto un
altrettanto sviluppo dei servizi, in particolare della viabilità. Oggi si vende a 2000-2200 € al mq una tipologia usata.
Sono comunque disponibili delle soluzioni indipendenti che oggi hanno prezzi molto appetibili e che incontrano un
discreto appeal sul mercato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
MACROAREA ROMA-SUD: prezzi in diminuzione dell’1,6%
Calano in particolar modo per le tipologie usate della zona dell’Eur centro. Infatti queste ultime risalgono a fine anni
’50 ed inizi degli anni ’60 e spesso necessitano di lavori di ristrutturazione anche importanti. Il ribasso dei prezzi ha
comportato un maggiore dinamismo delle compravendite, in particolare si sono mosse sul mercato famiglie.
Attualmente nella zona di Eur Centro si registra per un medio usato un prezzo di 3600 € al mq, con punte di 4200 € al
mq per le tipologie in buono stato presenti su viale Europa e viale Aereonautica. Si registra molta offerta nella zona di
Eur Pavese, dove numerose abitazioni erano affittate a dipendenti delle ambasciate presenti in zona e ora liberate.
L’offerta immobiliare risale soprattutto agli anni ’80 e si registrano valori medi intorno a 3300-3600 € al mq. Nella zona
Eur Dalmata il mercato sembra essere molto vivace: piace la vicinanza alla metropolitana e la possibilità di poter
acquistare immobili degli anni ‘60-‘70 a prezzi molto più contenuti rispetto ad Eur Pavese. Il ristrutturato ha valori di
3300 € al mq, mentre l’usato costa mediamente 2900 € al mq.
MACROAREA MONTEVERDE – AURELIO: lieve calo delle quotazioni (-1,7%)
Stabili i valori di Poerio, Guinizzelli e Traversari, mentre nella zona di Carini si segnala una contrazione dei valori. Via
Poerio e via Traversari sono le zone più costose: nella prima si registra un’offerta immobiliare di qualità, con immobili
di prestigio e ville indipendenti dei primi anni ’20-’30 inseriti in contesti d’epoca. I prezzi medi sono di 5000 € al mq
per arrivare a 6000-6500 € al mq per quelle in ottimo stato. Via Carini e via Guinizzelli offrono immobili più
commerciali, costruiti negli anni ’60-’70. Qui le quotazioni più basse, intorno a 4000-4500 € al mq, sono giustificate dal
fatto che subiscono la concorrenza dei quartieri limitrofi come Monteverde Nuovo, dove si possono trovare immobili
in ottimo stato a prezzi similiari.
MACROAREA PRATI – FRANCIA: valori in ribasso dell’1,5%
Nella zona di Prati – Mazzini le quotazioni sono in leggero calo. L’offerta è in aumento in seguito ad un cambio
generazionale: sono numerosi gli eredi che decidono di vendere l’abitazione perchè i costi di gestione sono troppo
elevati. Le tipologie più richieste sono i monolocali e i bilocali mentre sul mercato abbonda l’offerta di tagli più grandi,
a partire da 80 mq. La zona più quotata è quella che si sviluppa intorno a piazza Mazzini dove per una soluzione usata
ed in buone condizioni si spendono intorno a 5500 € al mq. Parliamo di un’area della città caratterizzata da immobili
dei primi anni del 1900, alcuni anche di tipologia signorile, apprezzata per la vicinanza al centro della città, per la
presenza della MM e per il contesto abitativo di qualità medio alto. In piazzale Clodio le quotazioni scendono a 4000 €
al mq. Piacciono le abitazioni situate in via Emliio Faa di Bruno, piazza dei Prati degli Strozzi, zone più tranquille e con
prezzi più contenuti, intorno 4500 € al mq.
MACROAREA CASSIA – TORREVECCHIA: contrazione dei prezzi del 3,1%
I valori nei quartieri Torrevecchia e Cassia sono in diminuzione, mentre hanno tenuto la zona della Camilluccia e la
zona di Cortina d’Ampezzo. In quest’ultima si va dalle soluzioni signorili e residenziali per arrivare a quelle più popolari
che sorgono intorno a via Oriolo Romano. Su via Cassia ci sono tipologie signorili a 4000 € al mq. Prezzi di 3000-3300 €
al mq si raggiungono per le soluzioni che hanno affaccio sul parco dell’Insugherata e che hanno quotazioni medie di
3000 € al mq, con picchi di 3200-3300€ al mq. Non ci sono nuove costruzioni perché la zona è ormai satura e presenta
un vincolo paesaggistico legato alla presenza del parco dell’Insugherata.
