La primavera del mercato immobiliare
I segnali erano evidenti da tempo ma la primavera del mercato immobiliare sembra essere ormai
una certezza.
I dati diffusi dell’Agenzia delle Entrate sui volumi di compravendite lo confermano. L’anno 2016 si
chiude con una crescita delle transazioni residenziali del 18,9%. Tra le grandi città, percentuali
superiori al dato nazionale si segnalano a Bologna, Genova, Milano, Torino e Verona.
Decisamente positiva anche la performance dei comuni non capoluogo. La casa, che gli italiani
hanno comunque dimostrato di apprezzare come destinazione dei propri risparmi anche in periodi
di crisi, risale dalle difficoltà degli anni scorsi. Numerosi i fattori che hanno contribuito a questo
risultato, fra tutti in particolare un’erogazione del credito più facile ma al contempo prudente, i
bassi tassi di interesse ed i prezzi immobiliari ora più accessibili. Nella seconda parte del 2016 poi
si nota un ritorno più incisivo degli investitori, convinti che il mattone rappresenti ancora una
buona forma di investimento ma anche consapevoli dei limiti dello stesso e, per questo, più attenti
rispetto al passato.
I prezzi immobiliari sono in ribasso, il secondo semestre del 2016 vede le abitazioni perdere
ancora lo 0,8% nelle grandi città, l’1,9% nei capoluoghi di provincia e l’1,2% nell’hinterland delle
grandi città. Piccoli ritocchi verso il basso quindi che stanno traghettando il mercato verso una
lieve ripresa dei valori che riteniamo possa già esserci alla fine dell’anno in corso.
Alcune grandi città, le cui variazioni percentuali dei prezzi erano già in territorio positivo nel primo
semestre del 2016, confermano la tendenza anche per il secondo: Firenze (+1,6%), Bologna
(+1,5%) e Verona (+1%). Milano è sostanzialmente stabile (0%). La città dove i valori stentano
ancora a riprendersi è Genova (-5,5%).
Tra i capoluoghi di provincia il segno negativo predomina ancora davanti ai valori immobiliari ma ci
sono anche realtà dove la stabilità sembra essere stata raggiunta e, in alcuni casi, si registra una
lieve crescita.
I tempi di vendita continuano a diminuire: 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle
grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia, con una diminuzione di circa 20 gg rispetto ad un
anno fa. Questo avviene soprattutto grazie all’allineamento dei prezzi di richiesta rispetto a quelli
attuali di mercato. Nelle grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (184 gg),
mentre Bologna, con 115 gg, è la città dove le transazioni si concludono più velocemente.
Gli italiani continuano a preferire il trilocale, scelto dal 40,5% dei potenziali acquirenti nelle grandi
città. A seguire il quattro locali con il 24,5%. La concentrazione su quest’ultima tipologia è in
aumento a conferma del fatto che, quando i prezzi lo consentono, si acquista il taglio più grande.
Le tipologie in buono stato restano le preferite. Si registra una ripresa delle richieste del nuovo
laddove i prezzi siano stati rivisti al ribasso. Iniziano a ripartire progetti finalizzati alla costruzione
di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che
siano costruiti anche con criteri antisismici. Continua ad esserci costante attenzione al
contenimento dei costi condominiali.
La disponibilità di spesa si concentra nella fascia fino a 250 mila € nelle grandi città ed in quella
fino a 120 mila € nelle altre realtà.
Dal lato dell’offerta è il trilocale a farla da padrone con una concentrazione nelle grandi città del
33,8%.
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le Agenzie Tecnocasa e Tecnorete rileva che il
74,7% degli acquirenti ha comprato la prima casa, il 18,6% lo ha fatto per investimento e il 6,7%
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ha optato per la casa vacanza. Rispetto al passato è in aumento la componente ad uso
investimento, incentivata anche dal fatto che l’immobile attualmente rende il 4,8% annuo lordo.
Sul mercato delle locazioni si registrano canoni sostanzialmente stabili nelle grandi città (+0,1%
per i monolocali, +0,5% per i bilocali e +0,4% trilocali). Risultati simili anche negli altri capoluoghi di
provincia che segnano stabilità per i canoni dei monolocali, +0,1% per quelli dei bilocali e +0,4%
per quelli dei trilocali.
Tra le tipologie di contratti di locazione prevale quello a canone libero (55,3%), ma avanza ancora
il contratto a canone concordato (27,2% contro il 22,9% del primo semestre).
Continuano ad essere preferite le soluzioni arredate, soprattutto sui tagli più piccoli. Chi opta per
la locazione, nel 55,3% dei casi lo fa per scelta abitativa, nel 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e
nell’8,6% per studio.
Cosa succederà nei prossimi mesi?
La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà
determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minor margine di trattativa,
soprattutto su queste tipologie immobiliari. Se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli
elementi negativi si compravenderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo.
Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (intorno a 600 mila transazioni) e
questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci aspettiamo un leggero
aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di
provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018. Anche il sentiment
espresso dagli operatori delle nostre reti è orientato in tal senso.
L’andamento dell’economia e dell’occupazione, nonché il comportamento degli istituti di credito
che rimarranno comunque prudenti, contribuiranno a confermare o meno questo scenario di
mercato. Scenario che vede nella consapevolezza “del reale valore dell’immobile” da parte degli
acquirenti, dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate, un
elemento importante per il corretto funzionamento del mercato. Se così fosse vorrebbe dire che la
lunga crisi immobiliare qualcosa, forse, avrà insegnato.
Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
